不動産投資というイメージは？
不動産というと、８０年後半から９０年前半に起きたバブル崩壊の歴史が一番あると思います。
銀行が土地を担保に融資をし、株価も高騰し、不動産の価値も大きく上がりました。
その後、投機ブームは終わりを迎え、株価、不動産価格も大暴落しました。
簡単に言えば不動産を買う需要が減少したからです。この高騰（バブル）いつまでも続くと思っていた幻想が当時にはありました。
証券会社、銀行のスノッブなスタッフは当時週に３日ぐらいしか家に帰っていませんでした。１回のボーナスで５００万（もっとあったのでは？）、家までタクシーチケットがあり無料で帰れるなど、正に労働と利益構造があり得ないところまで来ていました。
CMも24時間戦えますか？♫という今の労働基準やライフワークバランスでは考えられない宣伝広告を打つなど、まさに夢＝バブルでした。
そうした土地神話主義も終わり、その後失われた10年と言われる停滞期があり、過剰な公共投資や不良債権処理が10年以上続きました。
では不動産をなぜ投資できるのか？背景を説明します
政府は、1996年に銀行法の改正を行い、銀行業界再編のための法的枠組みを整備しました。その結果、多くの銀行が統合や吸収合併を進め、業界再編が進みました。正直元々どこの銀行だったかわからない状況もあります。
目的は簡単にいうと、経営の安定化を図るものでした。
大量の合併にはさまざまな意見がありますが、従来の銀行業務にとどまらず、様々な新たな金融サービスの提供できることになります。
例えば、みずほファイナンシャルグループは銀行、信託銀行、証券、オリエントコーポレーション、LINEクレジット、PayPay証券など多種多様な金融サービスを提供できます。
ゆえにバブル崩壊のピンチをチャンスに変えて日本経済は復活してきているということになります。
どんな不動産投資がいいのか？
結論から先に述べます。
REIT（不動産投資信託）です。
リートと読みます。
わからない言葉ほど怪しいのでは？初心者のカモになるんじゃないの？
当ブログは、データーを明確に使い、根拠をしっかり説明します。当然リスクは０ではありません、しかし現実的な提案を心がけています。
- マンションを買う
- その家賃収入が入ってくる
- でもマンションの払い終わるまで、長くかかる
- マンションの管理をしないといけない（しなくていい会社もあります）
- 利益になるまで遠い
- 払い終わることには物件が古くなる。部屋に空きが増えて、収入になるのか？
- その通りだと思います。私は投資しないと思います
REIT（不動産投資信託）とは？
REITとは Real Estate Investment Trust の略（当然何のことか、分かりません）
シンプルにいうと不動産の分散投資です
専門家が色々な不動産に分散投資してくれます。
①多く投資家から集めた資金で、不動産投資会社（J -REIT)が不動産へ投資する
- いきなりマンションを購入するといった膨大な資金がいらない。
- 数万円（現実は50,000円以上）から始められる投資
- 物件は複数物件の分散投資（オフィスビル、ホテル、住居、商業施設）
- つまり、不動産物件の詰め合わせ＝投資信託
- 上場している不動産投資商品であるため、情報開示も明確である。
- 上場している商品なので、透明性が高い
- いつでも売買出来る（マンション１棟買ったら無理です。普通はマンションの買い手を探さないといけない。REITは東京証券取引所を通じて売買が可能です）
②そこから得られる家賃収入、不動産の売買益を原資に配当が得られる
不動産投資会社が得た利益を多め取って、我々への分配金は少なくなるのでは？そこが信用できないところ
REITは利益の90％を投資家に分配すれば法人税がかからないことになってますので高い分配金が出やすいのです。
イメージは下記の通りです
REIT実際の商品と現在（2023年４月25日）の分配金（利回り）はどうなのか？
下記が現在の利回りです。現時点では投資信託ならではの利回りです。
少し拡大します
１位のいちごさんはオフィスに投資しています。１口（株でいう１株）が８万4,400円からできます。決算期は年２回あるのも株と違うところです。４月と１０月です。
ただ、２位のグローバルワンは決算が１月と７月なので会社によってバラバラです。グローバルワンさんは一口10万5,700円です。
実際に複数投資してさらにリスクを分散することも出来ます。
REITのリスクは？
- 元本保証ではない
- 賃料が下がれば、分配金は減る
- 地震、津波等の災害リスク
- 金利変動リスク
このリスクをどのように考えて行くか？
いくつかのパターンを見ていき、リスク分散を図っていくことで投資しやすい環境を父のでてください。
住宅REIT 簡単にいうと普通に住むマンションや住居。一般常識で考えた場合、入居率の高い都心部に投資をしています。基本的に家賃が倍になったりしないし、不況だから家に住まない訳にも行きませんので安定していると言えます。
REITではない投資物件で島の倉庫に投資とか危ないものもありますがREITならそれがないので、安心です。
オフィスやホテルのREIT 景気の影響を受けやすい。コロナは落ち着いてきたので、オフィス回帰の動向もあります。現実１位がオフィスREITです。ここは時間勝負なのか長期投資なのかは難しい決断になります。
物流REIT ネット販売によって成長性は見込める。倉庫は商品基本安定傾向は長期
ヘルスケアREIT 高齢者向け住宅に投資するもの。当然入居が順番待ちのところも多いので稼働率が安定する傾向があります。
商業施設REIT コロナからの脱却で、決算を見ても持ち直してきています。ネット販売から実店舗の販売にシフト傾向もあり、分析が難しいところです。
まとめ
いかがでしたでしょうか？不動産投資というと高額な投資というイメージが大きいと思いますが、このようなプチ不動産の投資信託があります。
不動産投資すると管理費、メンテナンス、投資したローンの返済などのイメージがつきものですが、まさにパソコン１台で投資できます。
個人的には、100万円あったら、全てREITにせず株と債権を組み合わせて投資すると思います。１点集中ではなく、金融商品を分散させておくのもリスク分散につながります。全体の10％の10万ぐらいをREITで投資するというのが、金融商品市場規模から見ても無難かと思います。
あまり聞いたことがないということは、まだまだ伸び代があるという考え方もできます。
実際REITの世界時価総額でみると半分以上はアメリカのREITです。日本は10％前後です。つまり、アメリカのREITも研究されてはと思います。アメリカだとIYRというファンドをチェックしてください。
今回は国内のREITで書いてみました。ぜひご参考にしてください。
最後まで読んでいただきまして、ありがとうございました。
